Die bevorstehende Einführung einer Mietpreisbindung in 140 Gemeinden Kataloniens bringt Veränderungen für Mietwohnungen mit sich. Dies betrifft insbesondere Neuverträge und große Immobilieneigentümer.

Betroffene Gebiete

Die Kontrolle erstreckt sich auf angespannte Wohnmarktgebiete, insbesondere in Großstädten wie Barcelona, Tarragona, Lleida und Girona sowie auf wichtige Städte im Großraum Barcelona. Dazu gehören auch Teile von Küsten- und Bergregionen wie Sitges, Castelldefels, Sant Pere de Ribes, Ripoll, Puigcerdà, Mollerussa, Solsona und Torelló.

Was sind angespannte Wohnmarktgebiete?

Gebiete, in denen die durchschnittliche Belastung des persönlichen Budgets durch Hypotheken- oder Mietkosten sowie Grundkosten und Nebenkosten 30 % des Durchschnittseinkommens bzw. des durchschnittlichen Haushaltseinkommens übersteigt. Die Gültigkeitsdauer für die Ausweisung eines Gebietes als Schwerpunktwohnmarktgebiet beträgt drei Jahre.

Wichtige Änderungen für Vermieter und Mieter

Zu den wesentlichen Maßnahmen des Gesetzes für das Recht auf Wohnraum (LAU) gehören die Einführung einer Mietpreisbindung in als angespannt erklärten Gebieten, die Schaffung eines neuen Referenzindex zur Aktualisierung der Mieten, neue steuerliche Anreize oder die Möglichkeit der Besteuerung leerstehender Wohnungen. Auch Räumungen, Hilfen beim Zugang zu sozialem und bezahlbarem Wohnraum oder die Schaffung eines öffentlichen bezahlbaren Wohnungsbestandes werden geregelt.

Bestehende Mietverträge

Bei bestehenden Verträgen zwischen Privatpersonen richtet sich die Miete nach der jeweils gültigen Vereinbarung. Die geltende Obergrenze ist in 2024 auf 3 % angehoben worden und ab 2025 gilt ein neuer Mietspiegel. Befristete Mietverträge (11 Monate oder weniger) sind bisher nicht Gegenstand der Regelung.

Erweiterung der Definition von Großgrundstückseigentümern

Als Großvermieter gilt ein Vermieter, eine natürliche oder juristische Person, die mehr als 10 städtische Grundstücke, ausgenommen Garagen und Lagerräume, oder eine bebaute Fläche von mehr als 1.500 m2 besitzt, bzw. 5 oder mehr, in Zonen, die als Schwerpunktwohnmarktgebiet deklariert sind. Es ist ihnen untersagt, Mietpreise über dem festgelegten Mietspiegel festzulegen.

Neue Mietverträge und geltende Obergrenze je nach Vermieter

Die Anwendung spanischer Mietpreisobergrenzen in „angespannten Gebieten“ variiert je nachdem, ob Sie ein kleiner oder großer Vermieter sind.

Für einen privaten Vermieter kann eine Indexierung auf die zuvor 5 Jahre gültige Miete angewendet werden. Maximale Erhöhung um 2 % im Jahr 2023, 3 % im Jahr 2024 und der neue Index ab 2025. Sie kann um bis zu 10 % erhöht werden, wenn nachweislich Renovierungs- oder Verbesserungsarbeiten durchgeführt wurden, die zu Energieeinsparungen oder der Erreichbarkeit der Wohnung führen oder wenn die Vermietung für eine Laufzeit von 10 oder mehr Jahren geschlossen wurde.

Für Großmieter greift hingegen ein Referenzpreisindexsystem, durch das der Höchstpreis unter Berücksichtigung der Bedingungen und Eigenschaften der Wohnung begrenzt wird. Die Parteien können vereinbaren, dass die allgemeinen Instandhaltungskosten der Immobilie, deren Dienstleistungen, Steuern, Abgaben und Verpflichtungen, die keiner Individualisierung unterliegen, vom Mieter zu tragen sind. Liegt die Immobilie jedoch in einem angespannten Marktgebiet und war dieser Punkt im bisherigen Vertrag nicht enthalten, kann er im neuen Vertrag nicht berücksichtigt werden.

Außerordentliche Mietvertragsverlängerungen für schutzbedürftige Personen

Der Mieter kann eine außerordentliche Verlängerung um ein Jahr beantragen, wenn er nachweist, dass er sich in einer sozialen und wirtschaftlichen Notlage befindet und der Vermieter ein großer Eigentümer von Wohnungen ist. Für diesen Antrag auf außerordentliche Verlängerung muss der Mieter seine soziale und wirtschaftliche Gefährdung auf der Grundlage eines im letzten Jahr erstellten Gutachtens der kommunalen oder regionalen Sozialämter bescheinigen lassen.

Die Maklerkosten werden von den Eigentümern getragen

Die Vereinbarung sieht außerdem vor, dass bei der Vermietung einer Immobilie anfallende Immobiliengebühren und -kosten stets vom Eigentümer der Immobilie und nicht vom Mieter zu tragen sind.

IBI-Zuschlag für leerstehende Häuser

Der Zuschlag zur Grundsteuer (IBI) trete ab sofort auch für Wohnungen in Kraft, die seit mindestens zwei Jahren leer stehen, heißt es in der dritten Schlussbestimmung der Verordnung. Ein Zuschlag, der von derzeit 50 % auf bis zu 150 % steigen könnte. Im Einzelnen heißt es: „Der Zuschlag für dauerhaft unbewohnte Wohnimmobilien ist in der Grundsteuer (IBI) geregelt, die auf Häuser erhoben werden kann, die länger als zwei Jahre leer stehen, mit mindestens vier Wohnungen pro Eigentümer, außer.“ legitime Gründe für vorübergehende Arbeitslosigkeit. „

Steuerliche Anreize in der Einkommensteuererklärung (IRPF) für Spannungsgebiete:

Eine der Änderungen ist die generelle Reduzierung der Nettomietrendite, die Vermieter bei Neumietverträgen geltend machen können, von derzeit 60 % auf 50 %.

Steuerliche Anreize:

1. Steuerermäßigung von 90 %, wenn der Vermieter in einem angespannten Wohnungsmarktgebiet einen neuen Mietvertrag abschließt und dabei die Anfangsmiete um mehr als 5 % gegenüber der letzten Miete senkt.

2. Steuerermäßigung von bis zu 70 % bei Vermietung an junge Menschen zwischen 18 und 35 Jahren, an die öffentliche Verwaltung oder an Einrichtungen des dritten Sektors, eines öffentlichen Wohnungsbauprogramms oder einer Sozialwirtschaft.

3. Steuerermäßigung bis zu 60 %, wenn in der Wohnung in den zwei Jahren vor Mietvertragsabschluss Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden.

Zeitplan für die Umsetzung:

Die Regelungen gelten für Verträge, die am 13. März 2024 begonnen haben, mit besonderen Regelungen für bestimmte Situationen.

 ****

Haftungsausschluss: Bei den im Artikel genannten Prozentsätze und numerische Angaben handelt es sich lediglich um informative und orientative Angaben bei denen keine Gewähr auf Exaktheit und Aktualität gegeben wird, da die geltenden Rechts- und Steuervorschriften stetigen Änderungen unterworfen sind und sich je nach persönlicher Situation des Einzelnen unterscheiden. Zu aktuellen und exakten Angaben kontaktieren Sie bitte Ihren Steuerberater. Wir bringen Sie gern in Kontakt mit einem lokalen Berater in Spanien.