La imminent adopció de la norma de control del preu de lloguer a 140 municipis de Catalunya comportarà canvis al mercat de l’habitatge de lloguer. La norma afecta especialment els contractes nous i els grans tenidors.

Zones afectades

La norma s’aplicarà a zones de mercat residencial tens, concretament a ciutats com Barcelona, Tarragona, Lleida i Girona així com als principals municipis de l’àrea metropolitana de Barcelona. També a alguns municipis de costa i de muntanya com Ripoll, Puigcerdà, Mollerussa, Solsona, Sitges, Castelldefels, Sant Pere de Ribes i Torelló.

Què són les zones de mercat residencial tens?

Es tracta de zones on el preu mitjà del lloguer o la hipoteca d’un habitatge  és superior al 30% dels ingressos de les persones o famílies. La durada de la declaració de zona de mercat residencial tens és de 2 anys.

Canvis rellevants pels propietaris i llogaters

La principal mesura que preveu la Llei sobre el dret a l’habitatge és el control del preu de lloguer a les zones declarades de mercat residencial tens a través de la introducció d’un nou índex de referència d’actualització del preu dels lloguers, de nous incentius fiscals i d’un impost sobre els habitatges desocupats. La llei també regula els desnonaments, l’assistència per l’accés a l’habitatge de protecció oficial i assequible i la creació d’un parc d’habitatge públic assequible.

Contractes de lloguer vigents

Pel que fa als contractes de lloguer vigents celebrats entre persones físiques, es mantindrà el lloguer establert en el contracte.  El topall del 2% d’augment del preu de lloguer en cas de pròrroga del contracte previst per l’any 2023 (tant per grans tenidors com per petits tenidors) augmentarà al 3% l’any 2024. A partir de 2025, els contractes en vigor estaran subjectes al nou índex de referència de preus de lloguer. Els contractes de lloguer de temporada (fins a 11 mesos de durada) no són objecte de la llei.

Ampliació de la definició de grans tenidors

La llei defineix els grans tenidors com els particulars o empreses titulars de més de 10 habitatges en zones urbanes, excloent places d’aparcament i trasters, o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2 o 5 habitatges o més en zones de mercat residencial tens, independentment del percentatge de propietat. Els grans tenidors no poden establir preus de lloguer superiors als que preveu l’índex de preus de lloguer.

Nous contractes de lloguer i topall vigent en funció de la tipologia de tenidor

L’aplicació de la llei espanyola de preu de lloguer en zones tenses varia en funció de la tipologia de tenidor de l’immoble.

En el cas de propietaris privats, la indexació afecta el lloguer vigent durant els darrers 5 anys. L’augment màxim del lloguer s’estableix en el 2 % durant l’any 2023, el 3% durant el 2024 i d’acord amb el nou índex a partir de 2025. La norma contempla un augment del preu de fins el 10% en cas de poder demostrar l’execució d’obres de millora que comportin un estalvi energètic o millores en l’accessibilitat de l’habitatge o si el contracte de lloguer te una vigència de 10 anys o més.

D’altra banda, també entra en vigor un nou sistema d’indexació del preu de lloguer pel qual es limita el preu màxim de lloguer en funció de les característiques de l’habitatge. Les parts poden convenir que les despeses de manteniment general de l’habitatge, els subministres, impostos, deures i obligacions no nominals corrin a càrrec del llogater. No obstant això, si l’habitatge es troba en una zona de mercat residencial tens i aquests acords no estaven reflectits en el contracte vençut tampoc no es podran fixar en el nou contracte de lloguer.

Pròrroga extraordinària dels contractes de lloguer per a persones en situació de vulnerabilitat

El llogater podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària del contracte de lloguer d’un any si acredita que es troba en una situació de vulnerabilitat social i econòmica quan l’arrendador sigui un gran tenidor. Per tal que la sol·licitud sigui vàlida, el llogater haurà de comptar amb un certificat de vulnerabilitat social i econòmica emès durant el darrer any previ informe dels serveis socials municipals o autonòmics.

Els honoraris de l’agència immobiliària van a càrrec del propietari

L’acord també estableix que els honoraris i costos en què s’incorri pel lloguer d’un habitatge aniran a càrrec del propietari i no del llogater.

Recàrrec sobre l l’IBI dels habitatges desocupats

També entra en vigor de manera imminent i d’acord amb la disposició final tercera de la norma un recàrrec sobre l’Impost de Béns Immobles (IBI) que grava els immobles d’ús residencial desocupats de manera permanent un termini mínim de 2 anys. El recàrrec pot anar del 50% actual fins a un 150%. Concretament, la norma diu: “El recàrrec sobre els immobles d’ús residencial permanentment desocupats es regula a través de l’Impost de béns immobles (IBI) i serà d’aplicació sobre immobles que romanguin desocupats de forma continuada un termini superior a dos anys i pertanyin a titulars de 4 o més immobles d’ús residencial, excepte quan concorrin causes justificades de desocupació

Incentius fiscals a l’IRPF per zones de mercat tens

Un dels principals canvis és la reducció del rendiment aplicable pels nous contractes de lloguer d’habitatge habitual, que passa del 60% actual a un 50%. 

Incentius fiscals:

1. Reducció del 90% dels impostos si l’arrendador celebra un nou contracte de lloguer en una zona de mercat residencial tens i abaixa el preu de lloguer com a mínim un 5% en relació a l’últim contracte de lloguer.

2. Reducció de fins el 70% dels impostos si l’arrendador lloga l’immoble a joves d’entre 18 i 35 anys, a l’administració pública o a entitats del tercer sector, a un programa públic d’habitatge o d’economia social.

3. Reducció de fins el 60% dels impostos en cas d’immobles reformats fins a 2 anys abans de la celebració del contracte de lloguer.

Calendari d’aplicació

La norma afecta els contractes celebrats a partir del 13 de març de 2024 i inclou disposicions específiques per determinades circumstàncies.

 ****
Descàrrega de responsabilitat: Els percentatges i informació numèrica esmentats en aquest article són a títol informatiu i orientatiu i no es pot confirmar que siguin acurats ni que estiguin actualitzats atès que la normativa aplicable i les regulacions fiscals estan subjectes a canvis i varien en funció de les circumstàncies de cada persona. Per obtenir informació actual i exacta, posa’t en contacte amb un assessor fiscal. Estarem encantats de facilitar-te el contacte d’assessors fiscals a Espanya.