Was passiert, wenn der Arras-Vertrag vor dem Immobilienkauf abläuft?

Der Arras-Vertrag ist eines der wichtigsten Dokumente bei einem Immobilienkauf in Spanien, weil er die Bedingungen festlegt, unter denen aus einem angenommenen Angebot der endgültige Kauf wird.

In der Regel enthält er auch eine Frist für die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde.

Doch was passiert, wenn dieser Termin erreicht ist und die Transaktion noch nicht abgeschlossen werden kann?

Die Antwort hängt davon ab, warum es zu der Verzögerung gekommen ist, welche Art von Arras vereinbart wurde und ob Käufer und Verkäufer einer Fristverlängerung zustimmen.

Was ist ein Arras-Vertrag?

Ein Arras-Vertrag ist eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, mit der sich beide Parteien verpflichten, den Kauf innerhalb eines bestimmten Zeitraums abzuschließen.

Der Käufer zahlt üblicherweise eine Anzahlung, während der Verkäufer sich verpflichtet, die Immobilie für diesen Käufer zu reservieren und sie während des vereinbarten Zeitraums nicht an eine andere Person zu verkaufen.

Im Vertrag sollte außerdem eine späteste Frist für die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde festgelegt sein. Je nach Vereinbarung zwischen den Parteien können das zum Beispiel 60 oder 90 Tage sein.

Diese Frist ist wichtig.

Läuft sie ab, ohne dass der Kauf abgeschlossen wurde und ohne dass eine Verlängerung vereinbart wurde, kann dies als Vertragsverletzung gewertet werden.

Kann die Frist verlängert werden?

Ja.

Wenn Käufer und Verkäufer die Transaktion weiterhin abschließen möchten, können sie gemeinsam eine Verlängerung vereinbaren.

Das ist häufig die praktischste Lösung, wenn es sich nur um eine vorübergehende Verzögerung handelt.

Zum Beispiel kann die Hypothek des Käufers noch in Bearbeitung sein, es können Unterlagen zur Immobilie fehlen oder der Verkäufer benötigt mehr Zeit für den Auszug.

Die Verlängerung muss von beiden Parteien akzeptiert und schriftlich festgehalten werden, in der Regel durch einen Nachtrag zum Vertrag mit einem neuen Abschlusstermin.

Eine rein mündliche Vereinbarung reicht nicht aus.

Was passiert, wenn der Käufer nicht kauft?

Die Folgen hängen von der Art der vereinbarten Arras ab.

Bei den sogenannten arras penitenciales, die bei vielen Immobilienkäufen in Spanien üblich sind und in Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs geregelt werden, verliert der Käufer grundsätzlich die geleistete Anzahlung, wenn er nicht weiterkauft.

Hat der Käufer beispielsweise 20.000 Euro als Arras gezahlt und schließt den Kauf nicht innerhalb der vereinbarten Bedingungen ab, könnte er diese 20.000 Euro verlieren.

Deshalb sollte die Frist niemals als unverbindlicher Richtwert betrachtet werden, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht oder nicht rechtzeitig eine schriftliche Verlängerung vereinbart wurde.

Was passiert, wenn der Verkäufer nicht verkauft?

Bei arras penitenciales gelten für den Verkäufer andere Folgen.

Wenn der Verkäufer nicht mit dem Verkauf fortfährt, kann er verpflichtet sein, dem Käufer das Doppelte der erhaltenen Anzahlung zurückzuzahlen.

Hat der Käufer also 20.000 Euro geleistet, könnte der Verkäufer 40.000 Euro zurückzahlen müssen.

Auch hier hängen die konkreten Folgen von der Art der Arras und vom genauen Wortlaut des unterzeichneten Vertrags ab.

Was passiert, wenn sich die Hypothek verzögert oder abgelehnt wird?

Dieser Punkt kann besonders für internationale Käufer problematisch werden.

Benötigt der Käufer eine Finanzierung und genehmigt die Bank die Hypothek nicht vor Ablauf der Frist, kann die Anzahlung gefährdet sein, wenn der Vertrag keinen entsprechenden Finanzierungsvorbehalt enthält.

Der Vertrag kann eine Klausel enthalten, nach der der Käufer die Arras ohne Vertragsstrafe zurückerhält, wenn der Kauf aufgrund einer abgelehnten Finanzierung unter vorher vereinbarten Bedingungen nicht abgeschlossen werden kann.

Diese Klausel sollte klar festlegen, welche Finanzierungssumme benötigt wird, welche Frist gilt und welche Nachweise im Fall einer Ablehnung vorzulegen sind.

Das ist für internationale Käufer besonders wichtig, da die Prüfung ausländischer Einkommen, Übersetzungen und bankinterne Compliance-Prozesse mehr Zeit in Anspruch nehmen können als erwartet.

Warum ist das beim Immobilienkauf in Barcelona wichtig?

In Barcelona kann sich eine Transaktion aus vielen Gründen verzögern: Hypothekengenehmigung, Korrekturen im Grundbuch, fehlende Unterlagen, Erbschaftsfragen, Gebäudedokumentation oder Verhandlungen über den Auszugstermin des Verkäufers.

Entscheidend ist, nicht bis zum letzten Moment zu warten.

Wenn sich eine Verzögerung abzeichnet, sollte sie frühzeitig erkannt und schriftlich geregelt werden.

Vor der Unterzeichnung eines Arras-Vertrags sollte der Käufer genau verstehen, welche Bedeutung die Frist hat, was bei einer Verzögerung der Finanzierung passiert und unter welchen Umständen die geleistete Anzahlung zurückerstattet werden kann.

Ein gut formulierter Arras-Vertrag sollte die Transaktion schützen und kein vermeidbares Risiko schaffen.

Quelle

Dieser Artikel basiert auf dem Fotocasa-Beitrag „¿Qué pasa si caduca el contrato de arras? El comprador y el vendedor pueden negociar una prórroga“, veröffentlicht am 4. August 2026. Der Artikel erläutert die Folgen eines überschrittenen Abschlusstermins, die Möglichkeit einer Fristverlängerung und die Behandlung von arras penitenciales gemäß Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs.

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