Spanien verabschiedet neues Mietdekret: Was könnte sich 2026 für Vermieter und Mieter ändern?

Die spanische Regierung hat ein neues Gesetzesdekret verabschiedet, das die Verlängerung und Beendigung von Mietverträgen für dauerhaft genutzten Wohnraum erheblich verändern könnte.

Das am 6. Oktober 2026 beschlossene und am 7. Oktober 2026 im spanischen Amtsblatt (BOE) veröffentlichte Königliche Gesetzesdekret 28/2026 (Real Decreto-ley 28/2026) sieht längere automatische Mietvertragsverlängerungen und möglicherweise erhebliche Entschädigungszahlungen vor, wenn Vermieter einen Mietvertrag nicht verlängern möchten.

Ziel ist es, Mietern mehr Wohnsicherheit zu bieten, insbesondere in Regionen mit hoher Wohnungsnachfrage wie Barcelona.

Allerdings muss das Dekret noch vom spanischen Parlament bestätigt werden und ist bislang nicht in Kraft getreten. Wir erklären, welche Maßnahmen die Regierung beschlossen hat und was diese für Immobilieneigentümer, Mieter und Investoren bedeuten könnten.

Längere automatische Verlängerungen von Mietverträgen

Nach der derzeitigen spanischen Mietgesetzgebung haben Mieter grundsätzlich das Recht, mindestens fünf Jahre in einer Immobilie zu bleiben, wenn der Vermieter eine Privatperson ist. Handelt es sich beim Vermieter um ein Unternehmen, beträgt dieser Zeitraum sieben Jahre.

Nach Ablauf dieser Mindestmietdauer können Mietverträge derzeit jährlich um insgesamt bis zu drei weitere Jahre verlängert werden.

Mit dem neuen Dekret würden sich die automatischen Verlängerungszeiträume auf fünf beziehungsweise sieben Jahre erhöhen, abhängig davon, ob der Vermieter eine Privatperson oder eine juristische Person ist.

Diese Verlängerungen könnten weiterhin gelten, sofern keine der Vertragsparteien innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist wirksam kündigt beziehungsweise der Verlängerung widerspricht.

Auch die Ankündigungsfrist für Vermieter würde sich von vier auf sechs Monate erhöhen. Für Mieter bliebe die Frist bei zwei Monaten.

Neue Entschädigungszahlungen für Vermieter

Eine der wichtigsten geplanten Änderungen betrifft die Entschädigung von Mietern, wenn Vermieter einen Mietvertrag für dauerhaft genutzten Wohnraum nicht verlängern möchten.

Nach dem Dekret müssten Vermieter grundsätzlich den jeweils höheren der folgenden Beträge zahlen:

• Zwölf Monatsmieten auf Basis der gesetzlich festgelegten Referenzmiete.
• Eine Monatsmiete auf Basis der Referenzmiete für jedes Jahr, das der Mieter in der Immobilie gewohnt hat.

Die Berechnung würde normalerweise auf Grundlage des oberen Wertes der offiziellen Mietpreisreferenzspanne der jeweiligen Immobilie erfolgen.

Ein Beispiel: Beträgt die anwendbare Referenzmiete 1.500 € monatlich, könnte ein Mieter nach acht Jahren Mietdauer eine Entschädigung von 18.000 € erhalten. Nach fünfzehn Jahren könnte dieser Betrag auf 22.500 € steigen.

Für Immobilieneigentümer würde dadurch ein zusätzlicher finanzieller Faktor entstehen, der bei der langfristigen Planung berücksichtigt werden müsste.

Können Vermieter einen Mietvertrag weiterhin beenden?

Ja. Die geplante Gesetzgebung würde das Recht des Vermieters, einen Mietvertrag zum vorgesehenen Vertragsende zu beenden, nicht grundsätzlich abschaffen. Allerdings müssten die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt werden.

Das Dekret sieht außerdem bestimmte Ausnahmen vor, bei denen keine Entschädigung gezahlt werden müsste.

Dazu gehören beispielsweise Situationen, in denen der Eigentümer die Immobilie tatsächlich als dauerhaften Hauptwohnsitz für sich selbst oder bestimmte Familienangehörige benötigt.

Weitere Ausnahmen könnten gelten, wenn der Mieter bereits über eine andere geeignete Wohnung in derselben Gemeinde verfügt oder ein neues Mietvertragsangebot ablehnt, das die gesetzlichen Anforderungen erfüllt.

Für jede dieser Ausnahmen gelten spezifische Voraussetzungen, weshalb eine sorgfältige Dokumentation und rechtliche Prüfung besonders wichtig wären.

Was bedeutet das neue Mietdekret für Barcelona?

Barcelona unterliegt bereits zusätzlichen Mietpreisregulierungen, da die Stadt als angespannter Wohnungsmarkt (zona de mercado residencial tensionado) eingestuft ist.

Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter in diesen Gebieten bereits heute außerordentliche Mietvertragsverlängerungen von bis zu drei Jahren beantragen.

Das neue Dekret würde diese bestehenden Schutzmaßnahmen beibehalten und gleichzeitig längere automatische Vertragsverlängerungen sowie zusätzliche Entschädigungspflichten einführen.

Für Eigentümer könnte dies bedeuten, dass eine langfristige Planung, die sorgfältige Verwaltung bestehender Mietverträge und das Verständnis der finanziellen Folgen einer Vertragsbeendigung noch wichtiger werden.

Für Mieter sollen die Maßnahmen mehr Planungssicherheit schaffen und sie besser vor einem unerwarteten Verlust ihres Zuhauses schützen.

Was passiert beim Kauf einer Immobilie mit bestehendem Mietvertrag?

Für Immobilienkäufer und Investoren sind die möglichen Änderungen besonders relevant.

Der Kauf einer vermieteten Immobilie führt nicht automatisch zur Beendigung des bestehenden Mietvertrags.

Unter der neuen Regelung könnte ein Käufer, der in die Position des bisherigen Vermieters eintritt, auch zukünftige Entschädigungspflichten übernehmen.

Deshalb gehört die Prüfung bestehender Mietverträge zu den wichtigsten Bestandteilen einer sorgfältigen rechtlichen Immobilienprüfung (Due Diligence) vor dem Kauf.

Wer eine vermietete Immobilie erwerben möchte, sollte insbesondere die Vertragslaufzeit, bestehende Verlängerungsrechte, gesetzliche Mietpreisbeschränkungen sowie die realistischen Möglichkeiten einer späteren Eigennutzung oder mietfreien Übergabe prüfen.

Diese Faktoren können die Rentabilität einer Immobilieninvestition, die zukünftige Nutzungsflexibilität und den Wiederverkaufswert erheblich beeinflussen.

Werden die neuen Mietregelungen tatsächlich in Kraft treten?

Das Königliche Gesetzesdekret 28/2026 soll voraussichtlich am 15. November 2026 in Kraft treten. Zuvor muss es jedoch das parlamentarische Bestätigungsverfahren durchlaufen.

Eine Entscheidung des spanischen Parlaments wird für Anfang November erwartet.

Bis dahin handelt es sich bei den längeren Vertragsverlängerungen und neuen Entschädigungsregelungen um von der Regierung beschlossene Maßnahmen, die noch nicht rechtswirksam sind.

Wichtig ist außerdem, dass sich das Dekret ausdrücklich auf Mietverträge für dauerhaft genutzten Wohnraum (vivienda habitual) bezieht und nicht automatisch auf sämtliche Formen der Vermietung.

Die Einschätzung von MySpot Barcelona

Das neue spanische Mietdekret verdeutlicht die anhaltenden Bemühungen, ein Gleichgewicht zwischen der Wohnsicherheit von Mietern und den Rechten und Pflichten von Immobilieneigentümern zu schaffen.

Auch wenn das endgültige Ergebnis noch offen ist, zeigen die geplanten Änderungen eine wichtige Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in Barcelona:

Die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Immobilie zu verstehen, ist heute genauso wichtig wie ihren Marktwert zu kennen.

Bei MySpot Barcelona sind wir überzeugt, dass Transparenz, eine sorgfältige Prüfung jeder Immobilie und fundierte Entscheidungen entscheidend sind – unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder als Kapitalanlage erwerben möchten.

Wir werden die weitere gesetzliche Entwicklung aufmerksam verfolgen und über relevante Änderungen informieren.

Angegebene Quelle: Spanisches Amtsblatt (Boletín Oficial del Estado, BOE), Real Decreto-ley 28/2026, veröffentlicht am 7. Oktober 2026.